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換房那點事兒:你選擇先賣房還是先買房?

2020年06月02日09:30   來源:房天下

  房價上漲的時候,換房族應更加謹慎,對于僅有一套住房的朋友們來說,先買房還是先賣房是個不小的難題。

  在北上廣深這樣的限購城市換房更是艱難,是那些只能購買一套房的非本地戶口人群。換房就意味著必須先賣房,接著租房,然后找房,結果還不一定能買上。

  換房那點事兒:你選擇先賣房還是先買房?

  這不,北京的一位外地哥們兒換房一不小心換成了北漂,從自住房換成了租房。雖說這種事不多見,但換房的風險卻實實在在。一般來說,換房有兩種方式,先賣房后買房和先買房后賣房。下面我們從幾個方面來八一八換房那些事兒:

  換房原因:

  1、 為了孩子能上個好;

  2、 現有房子太小,住不下;

  3、 周邊環境和房子本身問題;

  4、 為了臉面;

  5、 有錢任性;

  6、 為了和父母近點兒。

  明確了換房需求,接下來就是賣房再買房了。換房族可以選擇新房或二手房,兩者各有千秋。

  新房:

 ?。憾愘M相對簡單,只有契稅和公共維修基金兩項大額支出。房源全新,價格較二手房更低。

  劣勢:新房通常位置更偏,配套不完善,交房周期較長,等候成本較高。

  二手房:

 ?。悍吭创蠖辔挥谏倘^為成熟地段,配套完善。

  劣勢:二手房稅費較新房更高,公共維修基金雖不用交,但契稅、中介傭金、賣方轉嫁的營業稅、個稅等更高。如果是非普通住宅,稅費成本通常高達房價的10%。

  完整的換房流程通常是這樣的:賣房→審核買房資質(限購人群)→尋找新房源→簽約→入住。但實際上,并不是人人都能很順暢的把這個流程走完。原因可能是:

  1、 政策變動,買房資格審核出現問題,賣房后,無法在目標區域買房,比如北京的通州區就實施了單獨限購政策。

  2、 賣家或爽約。這對換房族的風險大。

  雖然先賣風險更大,但先賣的成本更低,因為賣完后又可以按首套房成本來買房。我們來算一筆賬。A君在上海有一套70平米的兩居室,打算換一套120平米。按上海2016年4月均價45851元/平米計算,A那套70平米兩居室市價約為320萬元,同地段置換120平米約需550萬元。

  換房成本比較:

  房貸支出

  先賣房后買房:

  已賣房總房款全部算作首付,剩余230萬元選擇20年商貸,利率按首套房85折計算,月供為14144.44元

  本息支出總額為14144.44×240(期)≈340萬元

  其中利息總額為109萬元。

  先買房后買房:

  已賣房總房款全部算作首付,剩余230萬元選擇20年商貸,利率按基準利率計算:月供為15052.21元

  本息支出總額為15052.21×240(期)=360萬元

  其中利息總額為131萬元。

  契稅支出:

  先賣房:執行首套房契稅稅率1.5%,契稅額:550×1.5%=8.25萬。

  先買房:執行二套房契稅稅率3%,契稅額:550×3%=16.5萬。

  由此可算出,由于貸款利率和契稅的差別,先賣房比先買房貸款支出少近20萬元,契稅則少交8.25萬,總買房成本比先買房要少28.25萬元。

  需要注意的是,合理安排過渡時期的住房也很重要,因為完美房源并不那么容易尋找,要給自己留好退路。

  對于已有一套房源的工薪階層來說,先賣房后買房是更可行的選擇。雖然面臨了房價上漲的風險,但如果沒先賣掉手中的房源,是沒有底氣去買新房子的。而且手中握有現金,能更快地完成購房,減少房價波動帶來的影響。在房地產不大穩定的今天,控制債務,減少不確定性是重要的。

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